来历：新京报

2023年春节是疫情防控政策优化后的首个春节，“回家过年”成为本年春节的主题。跟着返村夫流的增加，“返乡置业”再次成为热点话题，部门三四线城市的楼市已出现出返乡置业小岑岭，“返乡置业”从头成为人们茶余饭后热议的话题。

在三四线城市从头回到购房者视野中的时辰，新京报房产也对最近几年来全国三四线城市的楼市表示进行了梳理，遴选出20个分歧区域的代表性城市，以期从样本城市的成交特点中还原三四线楼市的新动态和新特点。

返乡置业潮下部门三四线城市项目热销

据克而瑞研究中间监测数据显示，本年春节假期，部门三四线城市“逆势翻红”，返乡置业初见眉目，28个三四线城市商品室第成交面积环比降落61%，同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅均超50%。

从春节时代全国热销项目散布来看，克而瑞研究中间统计数据显示，其所调研的96个热销项目中，有63个项目位在三四线城市，占比高达66%。

具体来看，苏北、川渝等区域典型的代表城市徐州、达州、眉山等，因疫情管控周全松绑迎来了“返乡置业”飞腾，叠加部门开辟商以低首付、特价房、较年夜扣头等多重优惠让利购房者，促使多个项目春节时代去化套数均在10套以上。

克而瑞研究中间副总司理杨科伟暗示：“固然疫情管控周全解绑，但2023年楼市开局照旧不容易，焦点一二线城市项目去化表示较着不和三四线城市项目，而三四线城市在春节时代的放量更多是基在疫情管控周全解绑以后需求的延迟性释放。”

近五年，三四线城市房价由涨转跌

那末，最近几年来，三四线城市的楼市走势事实若何？返乡置业热会带动三四线楼市“翻红”吗？

为了反应出三四线楼市的概貌，新京报房产依托在中指院的年夜数据对全国61个三四线城市进行梳理，包罗东莞、佛山、江门、中山、宿州、洛阳、南通、镇江、扬州、芜湖、绍兴、常州、嘉兴、昆山、烟台、珠海、安庆、九江、襄阳等城市。

基在61个城市的根本上，新京报房产按照区域散布与成交活跃度进一步遴选出20个样本城市别离为东部城市昆山、嘉兴、金华、泰州、扬州、镇江、南通、常熟、常州；南部城市汕头、江门、泉州、佛山、珠海、东莞；北部城市烟台、唐山、廊坊；中西部城市洛阳、赣州、柳州。

从共性特点来看，2018年-2022年，样本三四线城市新居成交均价显现出先涨后跌的态势。以2018年为例，20个代表城市除珠海、廊坊外，房价均显现快速上涨态势，洛阳、烟台、扬州的新居房价上涨幅度跨越10%；尔后2019年和2020年，20个代表城市新居房价涨幅慢慢收窄，2021年其涨幅继续年夜幅度放缓；而到了2022年，除金华、泰州、昆山、嘉兴、东莞外，其余15个三四线城市新居房价均显现下跌态势。

三四线城市的全体数据也印证了上述趋向，2018年-2022年三四线城市新居上涨幅度别离为7.44%、4.09%、2.49%、2.31%和-0.70%，即前四年涨幅慢慢收窄，而到2022年由涨转跌。

在全体走势先强后弱的根本上，三四线城市内部进一步分化，重新房成交均价来看，长三角和珠三角的三四线城市房价较高，而中北部三四线城市房价相对较低。例如，绍兴2022年新居成交均价为16201元/平方米，而中部城市洛阳新居成交均价为8073元/平方米，二者相差较年夜。

哪些三四线城市楼市走强？

从三四线城市来看，分歧城市群和城市群内的各个城市城市显现出分化的态势。此中，长三角城市群楼市走强态势较着，而一些生齿流出、财产根本不足的城市楼市走弱。

2022年，房地产市场步入低谷，大都三四线城市房价显现下跌趋向，可是，长三角城市群的三四线城市房价较为抗跌，部门三四线城市房价依然连结上涨态势。例如，2022年，按照中指研究院数据库统计的61个三四线城市来看，台州、泰州、昆山、金华、嘉兴的新居房价同比涨幅别离为0.30%、0.33%、0.39%、1.04%和1.51%。

在2022年房地产低谷期间，长三角三四线城市金华、嘉兴的房价能保持同比1%的增幅实在不容易。

以嘉兴为例，嘉兴新居房价在曩昔五年每一年均连结增加态势，2018年增幅为10.13%，2019年和2020年的增幅保持在7%，在2022年也到达了1.5%的增幅。究其缘由，嘉兴邻接上海和杭州，衔接上海和杭州资本、财产、生齿的转移和外溢。与此同时，嘉兴生齿流入一向处在高位，在2021年的统计中，嘉兴力压姑苏、佛山成为全国第一，是2021年全国独一一小我口增量超10万人的通俗地级市。不但仅是嘉兴，房价一样较为坚挺的昆山、金华、东莞也是生齿流入的主要城市。

从楼市走强的三四线城市共性特点来看，这些城市地舆位置相对优胜，多是位在一二线焦点城市周边或邻接区域焦点城市，衔接中间城市的外溢置业需求；同时，这些三四线城市经济增加动力足，财产集群相对完美；最初，这些三四线城市为生齿流入的城市，延续的生齿增加同样成为房地产市场支持的根本。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进阐发称：“2022年，嘉兴、金华、昆山、泰州、台州等在三四线城市中新居房价同比涨幅较高，这些城市均位在长三角城市群，长三角城市群自己经济根本好、就业机遇多，区域内的三四线城市或依托焦点城市财产外溢或本身有较强的财产支持，居平易近收入预期较高，购房需求相对兴旺，房价表示较为安稳。”

哪些三四线城市楼市走弱？

而按照中指����app研究院的数据，从全国61个三四线城市来看，中山、湛江、株洲、肇庆、桂林5个城市的房价在2022年有较为较着的降幅，其2022年新居房价均价同比增幅别离为-4.20%、-4.08%、

-2.26%、-2.15%和-2.07%。国度统计局数据也显示，2022年12月，湛江、岳阳的新居房价指数同比降幅为9.3%和9.2%，此中，湛江同样成为全国70个城市中房价指数同比降落最多的城市之一。

从湛江五年的房价走势来看，2018年是湛江房价的高光期间，其新居房价在2018年同比涨幅到达14.92%，尔后湛江房价最先慢慢由涨转跌，2021年和2022年都显现下跌的态势。除前期基点较高外，湛江和中山房价下行还别的的缘由，例如，城市地位的走低，区域内可选的城市增加（如珠三角城市中距离深圳更近的惠州等），是以本地外出打工的年青人除返乡置业外，也有更多的置业选择。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进阐发称：“2022年，中山、湛江、株洲、肇庆和桂林新居房价同比跌幅相对较年夜，此中虽有城市不竭出台楼市宽松政策，但因本身经济欠发财，财产根本亏弱，同时生齿外流较为严峻，本地购房需求不足致使房价呈下跌态势。”

聚焦

三四线楼市全体库存偏高

在房价波动的背后，不容轻忽的是三四线城市楼市的库存量。

据上海易居房地产研究院数据显示，截至2022年末，100个城市中1、2、三四线的新建商品室第库存总量别离为3360万平方米、2.66亿和2.31亿平方米，比拟2021年末增速别离为7.4%、-0.1%和2.0%，分析来看，三四线城市的库存总量和增速都不低。

中指研究院数据也显示，三四线城市库存面积出清周期为21.2个月，这也意味着三四线城市库存面积平均需要21.2个月才能消化完。

对此各线城市也能够看出，今朝三四线城市库存较高，去库存压力较年夜。据上海易居房地产研究院数据显示，2022年末，100个城市中1、2、三四线的新建商品室第存销比别离为12.4、18.0和21.9个月。整体上，一线城市去化周期相对较好，二线城市居中，而三四线城市最年夜。

从具体城市来看，2022年，库存面积增速较快的三四线城市有张家口、贵阳、马鞍山等城市，对应库存面积增速为44%、40%和40%；库存增速较低的城市有肇庆、长春、中山等城市，增速别离为-20%、-18%和-18%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈娴静暗示，库存量较高的三四线城市，多具有以下共性特点：起首，在2022年全国房地产市场下行时代，市场活跃度降落较为较着，新建商品室第成交面积遍及呈现较年夜幅度降落，市场去化放缓，致使去化时候耽误；其次，大都城市此前购房政策较为宽松，政策优化力度弱对市场提振结果欠安；再次，曩昔几年，这部门城市室第用地成交计划建筑面积遍及较年夜，库存逐步增加，去化周期拉长。除此以外，部门城市近几年生齿外流，购房需求支持度削弱也是市场去化压力增添的主要缘由。

上海易居房地产研究院严跃进暗示：“需要指出的是，库存较高的城市其实不意味着房地产市场成长滞后。相反的是，部门库存较高的城市恰好是因为前几年市场活跃、投资力度年夜、地盘供给较多，可是近两年发卖市场转冷，从而构成库存爬升。”

“针对此类库存量较高的三四线城市，需求端政策仍需继续发力，下降房贷利率、下降买卖税费、提高公积金贷款额度、鼓动勉励房票安设等方面仍有必然空间，加年夜生齿导入能力、鼓动勉励生育等亦能够增添住房需求。同时，供给端恰当削减后续地盘供给，延续去化现有库存。”陈娴静弥补说。

瞻望

本年三四线楼市怎样走？

迎着春节返乡潮，部门三四线城市楼市实现了“开门红”，那末，返乡置业能带动三四线楼市吗？本年三四线楼市将若何走？

从持久来看，中国经济处在快速增加阶段，响应的城市化历程也进入了加快成长的新阶段，特别是推动以县城为主要载体的城镇化扶植，也将给三四线城市带来新的置业需求。

对此，从趋向来看，严跃进认为：“我国城镇化的年夜趋向没有改变，我仍然看好三四线城市楼市，在‘房住不炒’的年夜条件下，三四线城市将来依然是以当地刚需、改良型置业为主，这些需求是相对不变的，且波动性比拟在一二线城市较小。”

可是，从短时间来看，我国房地产市场依然处在低谷期，全体来看市场成交量下行且内部延续分化，固然部门三四线城市无望企稳回升，但全体三四线楼市仍然承压。陈娴静阐发称：“2022年大都三四线城市商品室第成交面积年夜幅降落，当前市场情感还没有底子好转。2023年，估计三四线城市市场成交范围或继续下行，部门热门城市市场无望逐步企稳恢复。”

陈娴静弥补指出：“一部门城市2022年新居成交范围已降至2013年以来较低程度，在较强的城市根基面支持下，市场成交范围继续年夜幅降落的空间缩小，叠加人均住房建筑面积相对较低、楼市调控政策放松等有益身分，2023年，在疫景象势好转的环境下，这类城市市场无望逐步企稳恢复，如长三角、珠三角部门强三四线城市。”

B04-B05版采写/新京报记者 徐倩

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