来历：新京报

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强

广东省计划院住房政策研究中间首席研究员李宇嘉

华南城市研究会（智库）会长、暨南年夜学传授胡刚

在宏不雅经济、调控、疫情等多重身分叠加影响下，房地产市场缩量较着。在此布景下，房企抓紧去杠杆，购房者则捂紧了“荷包子”。自2022年以来，提决定信念、化风险、促需求成为房地产政策的主旋律，特别是针对市场抗压力较弱的三四线城市纷纭出台宽松政策，包罗优化限购、发放购房补助、答应二手房带押过户、撑持多孩家庭购房、下降房贷利率等。可是，利好政策并未给市场带来吹糠见米的结果，去化难的问题仍难化解。

那末，三四线城市房地产市场什么时候迎来苏醒的拐点？将来在财产、新型城镇化方面还哪些机缘？

近300个三四线城市政策松绑，下降购房门坎

自2022年房地产市场下行以来，最早出手救市确当数三四线城市。据58安居客房产研究院统计，2022年，330余个省市出台楼市松绑政策，此中三四线城市占比超8成。各地共发布政策1000余次，从优化限购、限贷、限售到调剂公积金贷款额度、答应二手房带押过户、多孩家庭住房撑持、发放购房补助等，政策优化频次到达最近几年峰值。

在2023年，三四线城市松绑调控政策的节拍依然在加速。作为粤港澳年夜湾区的重点城市，东莞在客岁周全打消限购后，又在本年1月6日调剂住房信贷政策，全域采办首套房首付比例从之前的三成降至两成。1月29日，温州肯定继续实施小我初次采办市区新建通俗商品住房、存量住房，在获得衡宇不动产证后，赐与购房款0.6%的消费津贴。

2月2日，洛阳下调商贷首付比例，小我首套房首付比例依照20%履行，并鼓动勉励银行慢慢下降二套房首付比例。在激起市场方面，洛阳对采办市区单套建筑面积在144平方米以下新建通俗商品室第，交纳契税和衡宇专项维修资金后，按商品住房合同价款的0.5%进行补助，最高不跨越1万元。2月3日，襄阳襄州区出台提振楼市行动，初次采办新建商品住房，每套可获2万元补助。2月7日，赣州将购宅券税补助政策延续至6月30日。

三四线城市房贷利率率先破低点

三四线城市政策优化的标的目的重点在在扩年夜需求，此中，本年以来，下调房贷利率和首付比例成为出台最稠密的利好政策之一。据中指研究院不完全统计，本年以来，80余城调剂首套房商贷首付比例至20%，还有多地下调二套房首付比例至30%，出台打消“认房又认贷”等行动，赐与购房贷款以更年夜的撑持，这此中三四线城市占年夜大都。

另据贝壳研究院监测的103个城市中，截至1月31日，首套房贷款利率低在4.1%的城市共有30个。此中，二线城市8个，其余均为三四线城市。值得一提的是，在上述30个城市中，有4个城市首套房贷款利率为3.7%，成为今朝全国商贷利率最低程度，别离是南宁、珠海、株洲和常德，除南宁外，其余均为三四线城市。而从利率转变来看，1月份首套房贷款利率下限初次下调的城市中，包罗惠州、中山、珠海等粤港澳年夜湾区三四线城市。此中，济宁等城市首套房贷款利率自1月1日起恢复至4.1%，春节后从头下调至2022年10月的程度，即3.8%-3.95%。

按照央行发布的首套住房贷款利率政策划态调剂机制，新建商品室第发卖价钱环比和同比持续3个月均降落的城市，可阶段性保持、下调或打消本地首套住房贷款利率政策下限。按照国度统计局数据，当前合适下调要求的城市共有35个，此中已有20个城市下调或打消首套房贷款利率下限，估计未调剂的城市后续也无望跟进下调房贷利率，此中不乏温州等三四线城市。

对多城稠密下调首套房贷款利率，诸葛找房数据研究中间认为，下调首套房贷款利率既能够下降购房本钱，减轻还贷压力，还能够提振购房积极性。别的，在保守楼市“小阳春”行将到来的时候节点，多城稠密下调房贷利率，能够增进房地产市场回暖。

市场决定信念苏醒仍需时候

今朝，优化政策实行后并未给市场带来吹糠见米的结果，三四线城市的房价依然显现下滑的趋向。

按照诸葛找房数据研究中间监测数据显示，2022年，三四线城市平均房价为9857元/平方米，较上年下跌2.93%；三四线城市房价收入比为9.1，较上����app年降落7.16%。所谓房价收入比，是指住房价钱与城市居平易近家庭年收入之比。而房价下滑也变相减轻了购房压力。

具体来看，2022年房价收入比最低的TOP10城市均为三四线城市。此中，株洲、遵义、鄂尔多斯位居前三。对此，诸葛找房数据研究中间暗示，低房价收入比TOP10城市的房价平均低在9000元/平方米，房价显现下滑态势，首要是因为这些城市财产根本相对亏弱，生齿吸附能力偏低，楼市成长缺少相对稳健的需求撑持，房价上涨动力不足。

值得存眷的是，今朝购房预期有所恢复。据58安居客研究院统计数据显示，本年1月，全国找房热度环比上涨14.0%，重点三四线城市找房热度环比上涨17.8%，此中郴州、蚌埠、南阳等多个城市热度涨幅在45%以上，绍兴、秦皇岛等城市热度晋升也较为显著。58同城、安居客经由过程统计微聊问答数据发觉，洛阳、衡水、保定、秦皇岛和衡阳等城市购房者向掮客人的征询量增加。

对此，58安居客研究院院长张波暗示，热度上涨表现出市场预期好转正慢慢构成，特别是三四线城市找房热度上升和返村夫群增加有必然关系。可是，看房热度的晋升转化为成交仍需时候，市场决定信念的苏醒也需要时候。

前途

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强

新型城镇化、城市更新仍将是动力源

三四线城市所面对的市场机遇，起首是由新型城镇化所带来的机缘。由于中国各个处所城镇化的历程其实不同步，特别是三四线如许的中小城市，其城镇化率仍是相对较低的。2021年全国平均城镇化率为64.72%，可是有些处所会较低，乃至还一些处所呈现半城市化，所以三四线城市在城镇化进程中，对将来的房地产市场都是一个首要鞭策气力。

现实上，生齿的迁移对房地产市场发生不小的影响。曩昔，掉队的地域向发财地域迁移，好比中西部地域向东南沿海地域进行长距离迁移，可是此后会渐渐产生转变，也就是跟着地域经济差距逐步缩小，长距离的迁移可能会慢慢让位在向当地中小城市迁移。

别的，城市更新也是三四线城市房地产市场成长的动力。良多老城区都面对更新革新，包罗根本举措措施，衡宇革新等。能够看到，今朝国度也在不竭出台新政策来鞭策城市更新。

跟着社会的成长、智能新兴手艺的推行，房地产产物将会不竭地立异，质量和机能也会产生转变，好比低碳绿色建筑、住房的智能化。是以，产物立异是行业成长的一个动力，也是将来三四线城市房地产市场有可能发觉的机缘。

需要留意的是，三四线城市之间也具有不同。有些中小城市处在年夜都会圈规模以内，可能会遭到年夜城市外溢效应的影响，另外一些中小城市则没有如许的利好。不外，跟着房地产市场逐步恢复，分歧区位的城市会有分歧的机遇，包罗财产进级转型所带来的机遇。

今朝，房地产市场还处在低谷，这与全部宏不雅经济的年夜情况相关，三四线城市房地产市场将跟着经济好转而恢复。在此进程中，一二线城市率先企稳，然后逐步转移到三四线城市，带动三四线城市苏醒。

广东省计划院住房政策研究中间首席研究员李宇嘉

村落复兴、财产成长给三四线城市带来机缘

近期，能够发觉国度对中间城市的过快成长有了较着的限制，这就给三四线城市缔造了必然的成长机遇。为此，三四线城市要阐扬自己低房价、特点财产的劣势，向小而精、小而美的财产成长。与此同时，房地产也要缩短，这是一个年夜的趋向，不克不及再无序扩大。

今朝，都会圈内的三四线城市，也就是包罗卫星城在内、接近中间城市的三四线城市成长得都不错。比力弱的首要是内地省分的三四线城市。一般内地省分会在“强省会”的计谋下，对三四线城市的生齿和资本要素虹吸严峻，对其成长也形成了很年夜的影响。此刻要纠偏，也就是年夜中小城市要协同成长。所以国度在近期推出以县域为载体的城镇化，其实就是要鼓动勉励这类被虹吸的城市和区域可以或许获得平衡成长。

从生齿流历来看，生齿向年夜城市迁移，这是曩昔十年的趋向，但此刻这个趋向有了一些转变。从农人工来看，在当地就业的人数曩昔几年增加比力快，外出打工的人数增加逐步减缓，乃至住手增加了，将来会呈现负增加。

当下，我们要适应这类当地就业的趋向。所谓的当地就业是在本乡镇规模内就业，由于年夜城市打工的性价比可能不高了，虽然收入比力高，但扣除本钱之外，节余比力少，所以还不如在当地就业。特殊是建筑工地，此刻有了严酷用工的划定，一些超龄的农人工在健康状态还不错的环境下，都可能回家再就业，致使劳动力回流的趋向较着。再加上最近几年来年夜城市房价太高也促使部门人回老家就业。继国度提出村落复兴后，城乡融会等方面的优惠政策出台很是多，这会给三四线城市的居平易近带来更多的就业机遇。在如许的情势下，对三四线城市房地产来讲是个机遇。

另外，三四线城市的财产有一个很主要的成长机缘，就是基在当地的财产特点，特殊是接近农村，成长农业出产的特点，推动农产物当场加工、运输。好比，特点农业、不雅光农业、农业旅游等的成长，能够处理本地农人和农人工回归后的就业问题，同时，让他们享受城市公共办事的社会保障。如许就实现了城市和村落之间的互联互通。

华南城市研究会（智库）会长、暨南年夜学传授胡刚

做强做专财产才是成长底子路径

城市化成长历程中的显著特点是生齿活动，财产会聚。此刻，不但是农村生齿，包罗一些中小城市生齿也在向年夜城市活动。生齿外迁带来的成果是，前几年，三四线城市年夜量开辟的房地产项目，呈现滞消，构成库存。从今朝来看，这个消化时候可能会比力长。但在将来城市化进程中，也会给三四线城市带来一些机遇。

能够看到，中间城市周边的一些三四线城市，包罗部门县城在内，其经济成长相对照较好。这些三四线城市受中间城市鼓起的鞭策，不但成长较好，并且衔接中间城市生齿的外溢。别的，还一部门人会去中间城市工作，但不会带着全家人迁徙，将老年人和孩子留在县城或地级市；乃至有些人会将老年人、小孩从村落接出来，迁到县城或地级市落户，这类现象今朝也比力多。对这些白叟和孩子来讲，糊口程度会有一个很年夜的提高，这也是城市化的表示。

别的，一些年青人可能由于学历等缘由，不会选择去年夜城市就业，而是去三四线城市成长，这类多元化的选择也给三四线城市带来了机遇。

那末，上述说起的县城、地级市，都是指东南沿海地域，经济比力发财的处所。还一些中部或西部的三四线城市，有着特点的天然风光和人文底蕴，经由过程旅游可以或许带动本地特点财产的成长，财产成长起来了，机遇也就多了。另外，像鹤岗如许的网红城市，由于房价低，也能吸引一些人去买房栖身。

从今朝三四线城市的财产成长标的目的来看，成长制造业才是它的前途。由于一线城市、强二线城市都成长第三财产，包罗商贸、科技立异、教育卫生，那末低能级的城市根基是成长制造业，并且分工愈来愈细。能够看到，包罗广东、福建沿海等三四线城市，财产做得很是专业化，好比做鞋、出产汽车配件。它们将某一细分行业做年夜，行业占比也较高，这个占比乃至在全球市场上都有必然地位，这是三四线城市成长财产的一个根基路径。假如四平八稳，是合作不外中间城市的，只要把某一个财产做强做专，才是成长的底子路径。

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