迈博,楼市“小阳春”的另一面:二手房业主降价,开发商促销态势明显
发表时间：2024-09-28 | 作者：米乐
来历：证券����app时报
记者：李宇嘉
一季渡过去了，楼市迎来久背的“小阳春”。笔者地点的广深地域，近期楼市红红火火。好比，广州一季度新居成交1.92万套，同比增加18.2%，3月单月成交9800套，同比增加85%。一季度，深圳二手住房成交量同比增加122%。3月份，深圳二手室第+新居室第+人材房共成交了10815套，接近客岁全年20%的买卖量，当月二手住房买卖量（4002套）创近2年新高。
可是，我和中介小哥聊天，对方一向在讲，统计数据和微不雅体感纷歧样。不论是新居市场售楼现场征询量、单盘认购量，仍是二手房市场带看量、带看转定（金）量，都鄙人行。好比，2月中下旬以来，广州新居购房征询量环比持续6周降落；3月广州单盘平均认购25套，环比降落21%；3月广州单盘平均来访量292组，环比降落16%，同比降落18%。
并且，即使成交量在上升，但价钱趋向让人有点懵。按照贝壳数据，3月份广州新居跌价项目占比削减，降价项目占比增添，开辟商促销的态势较着。3月份，广州挂牌在售的二手住房，当月下调价钱的房源占比高达28.1%，比1月份的23%和2月份的5%有较着增加。深圳也是如斯，固然二手房成交量一路走高，但3月全市挂牌均价再度回到降落区间，环比下跌0.6%。
笔者看了一下，上海也是如斯。3月份上海二手房成交了近2.4万套，这个数字是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月来初次破2万套。可是，周度成交数据显现逐月削减的态势，从2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周，4月首周的数据显示一季度同比两位数的涨幅已较着收窄。上海房产中介的数据也显示，近期带看、下定等微不雅目标都在往下走。
这究竟是怎样回事呢？笔者认为，一季度买卖数据亮丽，很年夜水平上是堆集的需求集中释放，首要包括三类需求，一是刚性需求，好比这几年疫情致使成婚对数降落，疫情后婚房需求增加；二是因客岁疫情残虐而被担搁的需求，既有刚需，也有换房需求。近期刚需积极入市买房，带动换房需求活跃了起来；三是因上下积极纾困楼市，预期改良也缔造了一部门需求。
但此刻看，需求后劲其实不足。事实是甚么缘由？我们先看看二手房市场，由于商品房总量供给足够年夜的环境下，存量市场可否激活，关系到全部商品房市场可否连结良性轮回和买卖活跃。以广州为例，一季度广州二手房买卖中，总价在300万以下的房源成交占比到达65.7%，而600万以上的房源成交占比只要9.6%，中心300-600万的房源买卖占比24.7%。
比拟2021年，300万以下房源成交占比降落0.9个百分点、300-600万房源成交占比降落2个百分点，而600万以上占比则增加2.9个百分点。若将这三部门别离看做刚性需求、改良性需乞降高端需求的话，广州当前的二手房市场无疑显现出刚需绝对主导，换房动力不足，高端需求逆势增加的场合排场。问题是，高端需求是小众群体，支持楼市体量要靠刚需和改良。
这几年，疫情冲击叠加经济布局调剂，刚需和改良人群比力受伤，而房价还在汗青高位盘桓，这就是刚需和换房占比下滑或被挤压的缘由。同时，刚需和改良人群对价钱很是敏感。笔者调研发觉，2月份楼市买卖有所活跃以后，2月下旬以来就有开辟商打消扣头优惠或提价，也有业主提高挂牌价，虽然变更幅度其实不年夜，但对刚需下定和成交的影响却很是年夜。
因而，新居市场重回优惠促销主导。更主要的是，此刻各个城市二手房挂牌量都在立异高，比拟客岁一季度平均增加30%摆布，二手房去化的速度赶不上新增挂牌的速度。同时，这几年热门城市调控转向供给侧，供地增添带动新居供给也显现放量态势，好比最近几年来深圳新居供给就比5年前增加40%多。良多新居项目在售价钱比周边二手房中的“次新居”还要低。
为了取得更好去化，新居以保持对二手房价钱“倒挂”的劣势促销，致使二手房需求被分流，二手房业主不能不调低挂牌价。同时，挂牌的二手房，房龄在15-20年的占比最少50%，卖相差，业主也不能不降价发卖。这就是近期商品房市场的场景。总结来看，刚需和改良对价钱敏感，收入支持不足，而房源选择太多，开辟商和业主促销姿势较着，需求就难以接续起来。
（原题为《楼市“小阳春”的另外一面》，作者李宇嘉系广东省住房政策研究中间首席研究员）
义务编纂：计思敏
图片编纂：金洁
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【北京成交日报】07月14日新居成交380套、二手房524套;跌价房源118套 按照北京市住房和城乡扶植委员会数据显示，2023年07月14日北京新建商品房成交380套，较昨日增添43套，环比上涨12.8% 
诸葛找房 2023-07-15 12:00 
方才,传闻存量房贷下调无望? 其提到本年上半年，小我住房贷款累计发放3.5万亿元，较客岁同期多发放跨越5100亿元，对住房发卖撑持力度较着加年夜，这首要是由于理财收益率、房贷利率等价钱关系已产生了转变，居平易近利用存款或削减其他投资提早了偿… 
京楼壹号 2023-07-14 16:38 
8线换乘!北京这一亚洲最年夜地下分析交通关键估计2025年投入利用 中新网北京旧事7月11日电(记者杜燕徐婧)北京城市副中间站分析交通关键项目(下称“副中间站关键项目”)是推动京津冀协同成长国度计谋、落实北京城市整体计划(2016-2035)和疏解北京非首都功能的标记性项目，… 搜狐核心北京站 2023-07-14 14:58 点击加载更多 没有更多内容了 
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