来历：21经济网

6月30日，北京、深圳、杭州、武汉、厦门等城市进行了地盘出让， 22个集中供地城市上半年土拍就此收官。

中指数据显示，截止到6月30日，本年上半年22城共推出室第用地计划建筑面积5388万平方米，同比降落39%；成交面积3898万平方米，同比降落34%；地盘成交平均溢价率为8%，地价触顶和底价成交占比别离为40%和49%。全体来看，上半年22城宅地供给缩量趋向未减，成交面积也较着降落，得益在优良地块供给增添，部门城市全体热度尚可。

上半年22城土拍市场有哪些特点？哪些城市表示更好？都是哪些房企在拿地？下半年地盘市场将若何走？21世纪经济报导记者清点后发觉，本年上半年土拍市场冷热不均很是较着，上海等城市地价上限成交占比在60%以上，但也有部门城市土拍遍及底价成交。

供需缩量

“整体来看，虽然部门焦点城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全河山拍市场整体热度仍低迷。”中指研究院地盘市场研究担任人张凯在阐发上半年地盘市场时谈到。

受预供地新规等身分影响，上半年现实入市地块数目年夜幅削减，地盘成交范围年夜幅走低。克而瑞数据显示，在2022年基期土拍已降至低位的程度上，本年上半年全国300城运营性地盘成交建筑面积为3.2亿平方米，同比力2022年同期降落25%，创下2010年以来全河山地买卖范围的新低。

在市场发卖转暖不较着、企业融资承压布景下，企业拿地最先向焦点城市堆积，上半年北京、上海、南京、成都、杭州等地再现“抢地潮”，十数家乃至数十家房企竞逐某一地块的环境时有产生。但“高热”的仅逗留在局部，全体来看，与全河山地市场近似，22城上半年土拍也显现出较着的“供需缩量”特点。

据中指数据，在供给方面，上半年2�ⲩAPP2城共推出室第用地计划建筑面积5388万平方米，同比降落39%，除长春、武汉在低基数下同比连结增加外，其余城市推地面积都有分歧水平降落，此中合肥、厦门、成都、福州、长沙、青岛、重庆、无锡等城市推地面积降落超50%。

究其缘由，一方面，新居发卖的不肯定性间接影响当局推地和企业拿地的积极性，二季度最先新居市场发卖热度降落，处所当局推地仍较谨严。另外一方面，这也与供地新规相关，在打消全年供地次数限制，推出拟出让地块清单发布轨制，和强调去化周期长、地盘流拍率高、需求不足城市应恰当节制宅地供给范围等新要求下，22城上半年地盘供给显现较着的“多频少许”特点。

诸葛数据研究中间高级阐发师陈霄向21世纪经济报导记者暗示，客岁以来，地盘市场热度走低，城投托底拿地现象频现，出在晋升土拍效力，下降流拍几率，提振地盘市场活力斟酌，“多频少许”的供处所式遭到各城市青睐。不但如斯，如许的供处所式也能够为房企在土拍进步行深切研究和本钱测算争夺更多时候，同时减轻拿地资金压力、加倍聚焦优良地块，旨在晋升房企拿地积极性。

虽然如斯，受地盘供给缩量、企业谨慎投资等身分影响，上半年22城宅地成交缩量态势未改。中指数据显示，上半年22城室第用地成交计划建筑面积3898万平方米，同比降落34%。除南京、天津、武汉、无锡和长春以外，其余17城成交面积均有分歧水平削减，此中合肥、厦门、福州、宁波、上海、青岛和沈阳同比降幅超50%。

假如说焦点城市是房企补仓重点，那一线城市就成为“必争之地”。但从成友谊况来看，中指数据显示，北京、上海、广州和深圳上半年成交面积别离为248万平方米、199万平方米、248平方米和76平方米，同比别离降落19%、55%、5%和29%。全体来看一线城市成交面积同比降落31.2%，地盘出让金同比降落15.6%。

对此，张凯向21世纪经济报导记者暗示，一方面成交与供给相干，虽然一线城市投资的平安边际更高，但从土拍环境来看，房企重点存眷的依然是焦点区域地块，是以本年各地当局均缩减了郊区地块的供给，再加上供处所式调剂后个体城市推地节拍慢在客岁，和处所当局出在削减流拍的斟酌，上半年总供给量亦随之削减。

另外一方面，本年2-3月房地产“小阳春”事后，市场热度未能延续，也在必然水平上影响了房企在一线城市的购地积极性。

从面积来看，上半年集中供地城市供需两头全体发力不足。但转向价钱视角，为吸引房企参拍，大都城市优良地块供给增加，四成宅地触顶成交，但分化也在加重，近半地盘底价成交。

中指数据显示，22城上半年地盘成交平均溢价率为8%，地价达上限成交占比40%，底价成交占比49%。上海、杭州、合肥、福州地价上限成交占比均在60%以上，北京、杭州部门地块创下近几年地盘参拍企业数目记实；与此同时，广州、青岛、济南、天津、福州等焦点区地块企业介入度高，而非焦点区地块多底价成交，板块间分化较着；无锡、郑州、沈阳、长春遍及以底价成交，土拍情感延续低迷。

谁在拿地？

“北京市场比力平安，拿地合作也很剧烈，热点地块需要摇号，可否顺遂拿到地，命运占了很年夜成份。”7月5日，某房地产央企投资司理向21世纪经济报导记者暗示。虽然资金相对丰裕，参拍地块浩繁，但本年上半年其地点房企在北京市场上仅收成一宗宅地。

虽然如斯，央国企还是22个集中供地城市的拿田主力军。据中指监测，本年上半年，央国企在22城的涉宅用地拿地金额占比到达58%。相较客岁，本年上半年央国企拿地金额占比晋升21个百分点。

央国企融资本钱相对低，资金劣势较着，近两年在集中供地城市拿地占比高，本年上半年在北京、深圳、厦门、福州、武汉、青岛等地拿地金额占比超80%。与之相对，客岁一样频现在地盘市场上的处所城投公司，本年上半年拿地较着乏力，本年上半年以城投公司为主的处所国资企业拿地金额占比降落33个百分点，拿地金额占比仅9%，降幅较着。

对此，张凯认为是多身分感化的成果。一方面，客岁第四时度财务部发布126号文，明白“不得经由过程国企购地等体例虚增地盘出让收入”，近期审计署所发布陈述传递称，2022年70个地域经由过程“自卖自买”国有资产、虚构地盘买卖等体例虚增财务收入。在政策严控布景下，短时间内不会进入本色开辟阶段的地块，处所当局更偏向在不供给，而不是请处所城投公司出场托底。

另外一方面，年头土拍的地块凡是能够在年末之前开盘发卖，从而实现昔时回款，为房企供给发卖事迹，是以市场化运作房企更偏向在在上半年拿地，推高了上半年的土拍热度。除此以外，上半年各个城市推出的焦点区域地块遍及较多，对市场化运作房企吸引力比力年夜，需要城投出场托底的地块则相对偏少。

时候进入7月，本年22城集中供地下半场已启幕，房企又最先新的比赛。7月3日，厦门2宗地以42.95%的平均溢价率成交；7月4日，广州和重庆别离有2宗地底价成交；7月5日，长春4宗涉宅用地成功出让。

当前房地产市场继续承压，张凯判定下半年22城地盘市场热度或将继续回落。

“从今朝环境来看，政策定力仍较强，短时间内出台强力刺激政策的可能性较低，房企没有成交范围快速回暖的预期，也就不会在短时间内加鼎力度补仓土储。”张凯说。

而从地盘供给的角度来看，张凯谈到，部门城市上半年发力供给优良地块后，知足推地前提的优良地块的存量不多，估计下半年地块优良水平将有所降落，对房企吸引力响应削弱。除此以外，从汗青环境看，遭到春节等影响，近五年全国300城下半年推出的地盘平均计划建面较上半年增添42%，由此猜测本年下半年土拍的合作剧烈水平将有所削弱。

陈霄则认为，全体来看，下半年地盘供给节拍或将快在上半年。与此同时，土拍市场遵守全体趋稳、局部火热的特点，重点一二线城市仍处在热度“领头羊”。外行业调剂周期内，房企结构策略也随之改变，稳健型城市照旧是房企的重要选择。

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